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3 razones por las que ‘definitivamente no’ estamos en una burbuja de la vivienda

Tuesday, February 9, 2021   /   by Juan Grimaldo

3 razones por las que ‘definitivamente no’ estamos en una burbuja de la vivienda

3 razones por las que ‘definitivamente no’ estamos en una burbuja de la vivienda


El valor de las casas aumentó alrededor del diez por ciento en 2020, y se prevé que suba alrededor de cinco por ciento este año. Esto tiene a algunos expresando preocupación de que podemos están en otra burbuja de la vivienda como la que experimentamos hace poco más de una década. Aquí hay tres razones por las que este mercado es totalmente diferente.


1. Esta vez… la oferta de la vivienda es extremadamente limitada


El precio de cualquier artículo en el mercado está determinado por la oferta y la demanda. Si la oferta es alta y la demanda es baja, los precios normalmente caen. Si la oferta es baja y la demanda es alta, los precios aumentan naturalmente.


En bienes raíces, la oferta y la demanda se miden por “el suministro mensual del inventario” que se basa en el número de viviendas actualmente en venta en comparación con el número de compradores en el mercado. El suministro mensual normal del inventario para el mercado es de unos 6 meses. Cualquier cosa por encima de eso se define como un mercado de compradores, indicando que los precios atenuarán. Cualquier cosa por debajo de eso se define como un mercado de vendedores donde los precios normalmente aumentan.


Entre 2006 y 2008, el suministro mensual del inventario aumentó de poco más de 5 meses a 11 meses. La oferta mensual era para más de 7 meses en veintisiete de esos treinta y seis meses. Sin embargo, el valor de las viviendas continuó aumentando.


El inventario mensual ha estado por debajo de 5 meses durante los últimos 3 años, por debajo de 4 por trece de los últimos catorce meses, menos de 3 por los últimos seis meses, y actualmente se sitúa en 1.9 meses.


Recuerde, si la oferta es baja y la demanda es alta, los precios aumentan naturalmente.


2. Esta vez… la demanda por la vivienda es real


Durante el auge de la vivienda a mediados de la década de 2000, estaba lo que Robert Schiller, un miembro del Centro Internacional de la escuela de Gerencia de Yale llamó exuberancia irracional. La definición del término es, “un optimismo del mercado infundado que carece de una base real de valoración fundamental, sino que se basa en factores psicológicos”. La gente se vio atrapada en el frenesí y compró casas basado en una creencia poco realista de que el valor de las viviendas seguiría aumentando sin que tuvieran en cuenta las tendencias históricas del mercado.


La industria hipotecaria alimentó esta locura al poner dinero de las hipotecas a disposición de casi cualquier persona. Prueba de ello es el Índice de la disponibilidad del crédito hipotecario publicado por la Asociación Nacional de Banqueros Hipotecarios. Cuanto mayor sea el índice, más fácil será obtener una hipoteca; cuanto más bajo es el índice, más difícil es. Antes del auge de la vivienda, el índice estaba justo por debajo de 400. En 2006, el índice alcanzó un máximo histórico de más de 868… de nuevo, cualquiera podría obtener una hipoteca. Hoy, el índice se sitúa en 122.5, muy por debajo incluso de los niveles previos al auge.


En el mercado de bienes raíces actual, la demanda es real no fabricada. Los Millennials, la generación más grande del país, han llegado a la mayoría de edad para casarse y tener hijos que son dos de los impulsores principales para la propiedad de la vivienda. La pandemia ha hecho que cada hogar redefina el significado de “un hogar” y reevalúe si su casa actual cumple con esa nueva definición. Este deseo de poseer, junto con las tasas hipotecarias históricamente bajas, hace que comprar una casa hoy sea una buena y sólida decisión financiera. Por lo tanto, la demanda actual es real.


Recuerde, si la oferta es baja y la demanda es buena, los precios aumentan naturalmente.


3. Esta vez… las casas tienen un montón de plusvalía


Durante el auge de la vivienda, no fueron sólo los compradores los que quedaron atrapados en el frenesí. Los propietarios existentes comenzaron a usar sus hogares como cajeros automáticos. Hubo una ola de “refinanciaciones con entrega de dinero en efectivo” que permitieron a los propietarios retirar la plusvalía de su casa. Desde 2005 hasta 2007, ¡Los estadounidenses sacaron $824 mil millones de dólares! Eso dejó a muchos propietarios con poca o ninguna plusvalía en sus casas. A medida que los precios comenzaron a bajar, algunos propietarios se encontraron en una situación de plusvalía negativa (donde la hipoteca era más alta que el valor de su casa). Muchos incumplieron con sus pagos, lo que dio lugar a una avalancha de ejecuciones hipotecarias.


Hoy, tanto los bancos como los estadounidenses han demostrado que aprendieron una lección que formó la crisis de la vivienda hace poco más de una década. El volumen de refinanciaciones con entrega de dinero en efectivo en los últimos tres años fue de menos de un tercio en comparación con los tres años llegando al desplome.


Este enfoque conservador ha llevado a niveles de plusvalía nunca vistos. Según datos de la Oficina del Censo, más del 38 % de las viviendas ocupadas por los propietarios están “libres y sin deuda” (sin hipoteca). Además, ATTOM Data Solutions acaba de publicar su Informe de la plusvalía del Q4 2020. Que reveló:


17.8 millones de propiedades residenciales en los Estados Unidos fueron consideradas ricas en plusvalía, lo que significa que la cantidad estimada combinada de los préstamos garantizados por esas propiedades fue del 50 por ciento o menos de su valor estimado en el mercado. El recuento de las propiedades ricas en plusvalía en el cuarto trimestre de 2020 representó el 30.2 por ciento, o aproximadamente una de cada tres, de los 59 millones de viviendas hipotecadas en los Estados Unidos”.


Si combinamos el 38 % de las viviendas que están libres y sin deudas con el 18.7 % de todas las viviendas que tienen al menos 50 % de plusvalía (30.2 % del restante 62 % con una hipoteca), nos damos cuenta de que el 56.7 % de todas las viviendas en este país tienen un mínimo del 50 % de plusvalía. Esto es notablemente mejor que la situación de la plusvalía en 2008.


En conclusión,


Esta vez, la oferta de la vivienda está en mínimos históricos. La demanda es real y correctamente motivada. Los propietarios tienen suficiente plusvalía para hacer frente a una caída en el valor de las casas. Esto no se parece en nada a 2008. De hecho, es exactamente lo contrario.


 
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Juan Grimaldo
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